Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản Là Gì?
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản được hiểu là một văn bản thỏa thuận được lập ra giữa một tổ chức hoặc cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, và một tổ chức hoặc cá nhân khác. Mục đích của sự thỏa thuận này là để thực hiện các giao dịch liên quan đến:
- Mua bán nhà ở, công trình xây dựng.
- Cho thuê nhà ở, công trình xây dựng.
- Cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được trang bị đầy đủ hạ tầng kỹ thuật trong một dự án bất động sản.
- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của một dự án bất động sản.
Thủ Tục Chuyển Nhượng Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản Từ Ngày 01/08/2024
(Hình ảnh minh họa từ Internet)
Có thể bạn quan tâm: mua bất động sản
Số lượng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản từ ngày 01/8/2024
Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sẽ có tổng cộng 11 loại hợp đồng được sử dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Các loại hợp đồng này bao gồm:
Các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở
- Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Hợp đồng thuê nhà ở.
Các loại hợp đồng liên quan đến công trình xây dựng phục vụ du lịch, lưu trú
- Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình có chức năng phục vụ mục đích du lịch và lưu trú.
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình có chức năng tương tự.
Các loại hợp đồng liên quan đến công trình xây dựng phục vụ các mục đích khác
- Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, cùng với phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình có chức năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và các công trình hỗn hợp.
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình có chức năng tương tự.
Các loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Các loại hợp đồng liên quan đến dự án bất động sản
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
Loại hợp đồng khác
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản từ 01/8/2024
Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Dưới đây là trình tự, thủ tục và hồ sơ cần thiết để thực hiện việc chuyển nhượng này, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Quy trình chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Quy trình chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các bước sau:
- Thống nhất và lập hợp đồng chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng nhau soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Hợp đồng này cần được lập thành 08 bản, phân bổ như sau: 02 bản cho chủ đầu tư dự án, 01 bản cho cơ quan thuế, 01 bản cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận, 02 bản cho bên chuyển nhượng và 02 bản cho bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp có công chứng, cần thêm 01 bản nữa cho tổ chức hành nghề công chứng.
- Công chứng hợp đồng: Một trong hai bên có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi bất động sản tọa lạc. Hồ sơ công chứng bao gồm:
- Các bản chính của hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
- Bản chính hợp đồng đã ký ban đầu với chủ đầu tư dự án. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện phần bất động sản chuyển nhượng.
- Giấy tờ chứng minh số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư dự án.
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà, công trình (nếu có).
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển nhượng, việc công chứng không bắt buộc, trừ khi các bên có thỏa thuận.
- Nộp thuế, phí và lệ phí: Sau khi hoàn tất công chứng (hoặc không cần công chứng), các bên có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
- Xác nhận chuyển nhượng với chủ đầu tư: Một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng. Hồ sơ bao gồm: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng ban đầu. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện phần bất động sản chuyển nhượng và giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế.
- Xác nhận của chủ đầu tư: Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Chủ đầu tư không được phép thu bất kỳ khoản phí nào cho việc này. Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính và trả lại 06 bản kèm theo các giấy tờ đã nhận.
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: Kể từ ngày hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua theo hợp đồng ban đầu và hợp đồng chuyển nhượng.
- Chuyển nhượng nhiều lần: Đối với các trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, thủ tục thực hiện theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, và bên chuyển nhượng phải cung cấp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó.
- Cấp Giấy chứng nhận: Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Việc tuân thủ đúng quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
