Các Khoản Phí Cần Thiết Khi Làm Sổ Đỏ
Theo quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản pháp lý liên quan, quá trình làm sổ đỏ đòi hỏi người dân phải thanh toán một số khoản phí nhất định. Dưới đây là danh sách chi tiết các khoản phí này:
Các Khoản Phí Chính
- Tiền sử dụng đất: Khoản phí này được quy định tại khoản 44 Điều 3 của Luật Đất đai 2024.
- Tiền thuê đất:Khoản 45 Điều 3 và khoản 1 Điều 120 của Luật Đất đai 2024 quy định về việc nộp tiền thuê đất.
- Lệ phí trước bạ:Điều 4 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP hướng dẫn về việc nộp lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ:Điểm i khoản 1 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 của Thông tư 106/2021/TT-BTC, quy định về phí thẩm định hồ sơ.
- Lệ phí cấp sổ đỏ:Điểm đ khoản 2 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí cấp sổ đỏ.
- Thuế thu nhập cá nhân:Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 của Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 của Luật Đất đai 2024, quy định về thuế thu nhập cá nhân.
Việc nắm rõ các khoản phí này sẽ giúp người dân chuẩn bị tài chính đầy đủ và đảm bảo quá trình làm sổ đỏ diễn ra thuận lợi.
Có thể bạn quan tâm chuyên trang MuonNha.com.vn (Muôn Nhà) về: bán nhà biệt thự
Các Loại Phí Cần Nộp Khi Làm Sổ Đỏ
Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan, khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị các khoản phí sau:
- Tiền sử dụng đất (khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024);
- Tiền thuê đất (khoản 45 Điều 3 và khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024);
- Lệ phí trước bạ (Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP);
- Phí thẩm định hồ sơ (điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC);
- Lệ phí cấp sổ đỏ (điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
- Thuế thu nhập cá nhân (Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024).
Ảnh Hưởng Của Chi Phí Làm Sổ Đỏ Tăng Đến Việc Bán Nhà
Căn cứ khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc cấp sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ sẽ được tính dựa trên Bảng giá đất do Nhà nước quy định. Đồng thời, khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định, trong trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, lệ phí trước bạ cũng sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Trước đây, theo Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất trong bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất, chưa phản ánh sát giá thị trường. Tuy nhiên, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, việc giới hạn giá đất trong bảng giá đất bởi khung giá đất đã bị bãi bỏ. Bảng giá đất sẽ được xây dựng tiệm cận với giá thị trường và sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường ngay từ hiện tại. Thực tế, một số địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất như Thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định 79/2024/QĐ-UBND), Hà Nội (Quyết định 71/2024/QĐ-UBND), Đà Nẵng (Quyết định 59/2024/QĐ-UBND), Long An (Quyết định 15/2025/QĐ-UBND),…
Do đó, bảng giá đất ở một số địa phương hiện nay đã tiệm cận với giá thị trường. Chi phí làm sổ đỏ hiện tại đã tăng so với trước đây, nhưng sự biến động này sẽ diễn ra theo từng giai đoạn chứ không phải là một sự thay đổi đột ngột.
Khó Khăn Trong Việc Bán Nhà Do Chi Phí Làm Sổ Đỏ Tăng
Việc gặp khó khăn khi bán nhà do chi phí làm sổ đỏ tăng có thể đã bắt đầu diễn ra chứ không cần phải chờ đến năm 2026, bởi những yếu tố sau:
(1) Tâm lý e ngại chi phí tăng
- Người mua có thể chùn tay khi thấy chi phí làm sổ đỏ tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.
- Người mua đã phải bỏ ra một khoản tiền lớn để mua đất, mua nhà, nay lại phải chi thêm một khoản phí lớn để ra sổ, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn.
- Các căn nhà chưa có sổ đỏ hoặc đang chờ làm sổ có thể mất giá hoặc kém hấp dẫn người mua.
(2) Sức ép về chi phí
Có hai trường hợp có thể xảy ra:
- Chủ nhà muốn bán nhanh có thể phải giảm giá bán để bù phần chi phí làm sổ tăng cho người mua. Điều này đặc biệt đúng với các khu vực có giá cao và quỹ đất khan hiếm.
- Hoặc chủ nhà có thể kê giá bán lên cao để phòng hờ, sau khi thỏa thuận giữa các bên, giá bán sẽ rơi vào mức giá mà mình mong muốn.
Tuy nhiên, việc kê giá bán cao so với giá trị thực tế của ngôi nhà cũng có thể dẫn đến việc chủ nhà khó có thể bán được.
Mặc dù có nhiều yếu tố có thể dẫn đến việc khó bán nhà hơn do chi phí làm sổ đỏ tăng, nhưng nếu nhà đã có sổ đỏ hợp lệ và pháp lý rõ ràng vẫn có thể bán được, vì người mua sẽ không lo lắng về các chi phí phát sinh. Bên cạnh đó, những người có đủ tài chính và nhu cầu mua nhà thực sự vẫn sẽ chấp nhận khoản chi phí làm sổ đỏ mới.
Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay
Theo Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình cấp sổ đỏ lần đầu sẽ khác nhau tùy thuộc vào đối tượng và tình huống cụ thể. Dưới đây là chi tiết thủ tục cho từng trường hợp:
1. Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất
Sau khi cơ quan thuế thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ thực hiện các bước sau:
- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP) trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trong trường hợp thuê đất, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận và thực hiện ký hợp đồng thuê đất.
- Chuyển Giấy chứng nhận và hợp đồng thuê đất (nếu có) cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản.
- Chuyển hồ sơ kèm bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
2. Đối với tổ chức đang sử dụng đất và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế
Đối tượng này bao gồm:
- Tổ chức đang sử dụng đất
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Các đối tượng này được:
- Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
Sau khi nhận được thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thực hiện:
- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền; ký hợp đồng thuê đất (nếu có).
- Chuyển Giấy chứng nhận và hợp đồng thuê đất (nếu có) cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản.
- Chuyển hồ sơ kèm bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã có Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai
Nếu đã có Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và có nhu cầu cấp sổ đỏ, cần thực hiện:
- Người sử dụng đất nộp Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP) đến bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Ủy ban nhân dân cấp xã khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai hoặc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ nếu không khai thác được.
- Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các bước tương tự như trường hợp (1).
